Formas alternativas de inversión inmobiliaria - compraventa de usufructos

Formas alternativas de inversión inmobiliaria - compraventa de usufructo



Recientemente estuve en una mesa redonda organizada por Rankia sobre las "Oportunidades de inversión en el inmobiliario cotizado", en el que hablaron Alejandro Segurado, Investor Relations Analyst en Metrovacesa, Juan Gómez Vega, Director de Relación con Inversores en Neinor Homes y Joaquín Ivars, Director Territorial Levante de BNP Paribas Real Estate.


Estas personas expusieron los principales datos de las inversiones de sus respectivas empresas y el panorama económico actual. Fue super interesante pero no voy a entrar en más detalle ya que podéis ver la mesa redonda completa en este vídeo. Tras la mesa redonda, varios fondos de inversión internacionales presentaron distintos productos financieros inmobiliarios y hubo uno que me llamó mucho la atención: RKS.


RKS Real Estate es un fondo de inversión inmobiliaria con domicilio en Luxemburgo que, según su página web "tituliza derechos de explotación de inmuebles residenciales de zonas periféricas. Mediante el alquiler de activos genera rentas recurrentes, periódicas y de bajo riesgo gracias a su estrategia de precios y los diferentes mecanismos con los que cuenta para mitigar los posibles riesgos de la inversión. "


¿Qué significa lo anterior? Según nos explicó su CEO, Henry Gallego, en RKS lo que hacen es comprar usufructos sobre inmuebles en zonas con nivel de renta baja, y alquilar estas propiedades para sacar una rentabilidad al usufructo. Además, con los "diferentes mecanismos con los que cuenta para mitigar los posibles riesgos de la inversión" se refiere a que, para evitar las pérdidas que puedan surgir de los impagos (que pueden ser frecuentes en este tipo de arrendamientos), contratan un seguro de impagos que da una mayor solvencia a sus inversiones.


¿Cómo se valora el usufructo?

Tras hacer un research de cómo se suele calcular el usufructo, me he encontrado con un artículo de legálitas que explica bastante bien cómo se calcula el valor del usufructo. Básicamente se establece que, si es temporal se calcula un 2% anual sobre el valor del inmueble.


Sin perjuicio de lo anterior, no hay que perder de vista que al final el valor de determina por oferta y demanda y siempre vas a poder negociarlo. Para mi el valor de un usufructo debe ser muy inferior al precio anual del alquiler del piso, ya que si no no podremos sacarle la rentabilidad que queremos.


Vayamos al detalle y hagamos nuestro propio análisis de inversión

De acuerdo, queremos invertir y no tenemos dinero para comprar un piso, qué podemos hacer? Nos decantamos por la estrategia de RKS y decidimos comprar usufructos de propiedades y luego las alquilamos.


Realmente la primera duda que me surge es:

¿dónde puedo comprar usufructos?

Bueno, la verdad es que no he encontrado un mercado online de usufructos, y creo que es algo que podría explotarse bastante, si alguno de vosotros quiere montar un marketplace de usufructos que cuente conmigo :).


Anyways, la mejor manera que he encontrado de comprar usufructos es hacer un barrido de las propiedades en venta en internet y tratar de contactar los propietarios directamente y ofrecerles la oportunidad. Recordad que estamos buscando propiedades de zonas con rentas bajas o muy bajas, por lo que los precios de los inmuebles deben ser muy bajos.


Además, es importante tratar de contactar directamente con los propietarios, ya que la mayoría de las inmobiliarias no creo que estén interesadas en esto, sino más bien en vender el inmueble (ya que tendrán más beneficio).


Para acceder a este tipo de propietarios, creo que la mejor forma es hacerlo a través de milanuncios. Tras hacer una búsqueda superficial de pisos baratos en la ciudad de Valencia he encontrado tres que parecen interesantes, que copio a continuación. De estos tres, creo que el más interesante es el tercero de 47.000€ porque tiene 3 habitaciones y parece estar en buenas condiciones.


Una vez seleccionado el inmueble, pasamos a hacer nuestros números, para analizar si puede ser una buena inversión.




Empezamos por calcular la

Renta

De cara a negociar un buen precio del usufructo debemos conocer las rentas de la zona y saber a cuánto podríamos alquilar el piso escogido. En la zona que hemos seleccionado, las rentas son bajas, si bien el piso que hemos seleccionado parece estar en muy buenas condiciones. Tras un research de precios de alquiler vemos que como mínimo, por la superficie vamos a poder alquilarlo a 500 euros mensuales, lo que suponen unos 6000 anuales.


Seguro de la vivienda

Para saber lo que cuesta el seguro de esta vivienda he accedido a la plataforma de Mapfre que conforme a los datos y carácterísticas del inmueble te calcula el seguro.

En este caso vamos a escoger como nuestro seguro el más barato, 65.91 € anuales.



https://www.returnkapitalsolutions.com/




Gastos de gestión

Si no tenemos dinero para comprar un piso creo que es mejor ahorrar y gestionar uno mismo el piso.


Gastos mantenimiento

10% renta: 600 anuales

Tiempo que la propiedad pueda estar vacía

5% renta: 300€ anuales


Valor del usufructo durante 10 años

Para valorar el usufructo vamos a tener en consideración las reglas comentadas con anterioridad. Por una parte, el 2% del precio del inmueble por 10 años nos da un precio de 9400 euros.


Sin embargo, como hemos indicado anteriormente, la regla del 2% es solo indicativa, y el precio al que compremos el usufructo debe ser aquel al que podamos obtener la rentabilidad deseada.


Gastos de notaría

La cesión de usufructos a título oneroso no es necesario en principio elevarla a público por lo que podríamos formalizarlo en contato privado, aunque sí que es recomendable elevarlo a público para tener una mayor seguridad jurídica. Vamos a introducir unos 171,03 €, según los cálculos que nos ha hecho esta calculadora de gastos de notaría.


Seguro de impago del alquiler

El seguro de impagos parece imprescindible en este tipo de arrendamientos, en los que al alquilarse a personas con rentas muy bajas hay un mayor riesgo de impago. ¿Cómo calculamos cuánto nos va a costar el seguro? Podemos ver una comparación del coste de los seguros en rastreator, es tan sencillo como introducir el tipo de inmueble y el precio del alquiler, y te saldrán las distintas opciones. He de decir que el seguro es extremadamente caro y solo lo contrataria si tengo muchas dudas de la solvencia de los arrendatarios.

Vamos a escoger el más barato de 12 meses, por 224,80 € anuales.



Por último, vamos a ver si queremos


CÁLCULOS FINALES

Cashflow=


Mensual Anual

+ Renta: 500€ 6.000€

- Seguro 5.4925€ 65.91€

- Hipoteca 0€ 0€ (en esta caso no nos financiamos)

- IBI 0€ 0€ (no compramos la propiedad)

- Mantenimiento 0€ 0€

- Tiempo vacía 25€ 300€

Seguro de impago 18,7€ 224,8€

TOTAL 400,77€ 4809.29€


Gastos iniciales=


Precio de compra: 9.400€

Gastos de notaría: 171,03€

TOTAL 9571,03€


En este análisis de inversión, tendríamos que disponer 9571,03 euros, con los que compramos el usufructo por 10 años. El retorno de la inversión anual es de un 50,25%, lo que arroja unos números espectaculares para una inversión de estas características.


Después este análisis veo como han podido crecer tanto en RKS, dado que la rentabilidad es muy alta y si se hacen estas inversiones con apalancamiento las oportunidades son infinitas.


Si tenéis cualquier aportación o comentario sobre este análisis, por favor hacedlo! Muchas gracias a todos por formar parte de MyCoin Real Estate!



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