Como hacer tu primera inversión inmobiliaria con Airbnb


Como sabréis, Airbnb es una plataforma que ha revolucionado el mercado mundial de los alquileres, al permitir a cualquier propietario alquilar su propiedad por el periodo que desee, y necesitando tan solo un móvil.


La historia del nacimiento de Airbnb es increíble! Según parece, Joe Gebbia y Brian Chesky se mudaron en 2007 a Nueva York, y al no tener trabajo, se encontraron con que no podían pagar el alquiler, así que empezaron a pensar todas las formas de las que podían hacer algo de dinero. Casualmente, se dieron cuenta de que, como consecuencia de una conferencia de diseño industrial que iba a haber en la ciudad y que atrajo muchísimos visitantes, todos los hoteles de la ciudad estaban ocupados.


Vieron una oportunidad en esto y fueron y compraron unos cuantos colchones hinchables y abrieron una web que se llamó "Air Bed and Breakfast" (sí, de ahí su nombre de hoy!). Total, que consiguieron atraer a algunas personas y les alquilaron las camas con el desayuno.


Posteriormente, trataron de convertirlo en la empresa que es hoy. Se les unió Nathan Blecharzyk y tras mucho trabajo y remando a contracorriente consiguieron hacer crecer la plataforma hasta lo que es hoy: una plataforma usada en más de 191 países del mundo, en más de 65.000 ciudades y que ha ospedado a más de 200 millones de personas. Este es un resumen bastante sucinto de su creación pero si queréis saber más sobre Airbnb podéis leer el artículo de tentulogo aquí. Es super interesante!!


Bueno acudiendo a lo que nos interesa... ¿de qué forma podemos nosotros beneficiarnos de Airbnb?


La respuesta más obvia es alquilando nuestras propiedades a través de la plataforma, en vez de hacer un alquiler tradicional.


Tiene las ventajas de que puedes disponer de tu propiedad cuando quieras, ya que normalmente la vas a alquilar por noches, y además esto te va a permitir jugar más con los precios y mantenerte en un valor de mercado, lo que con un alquiler de mayor duración va a costar más. Además no vas a tener generalmente muchos de los problemas que los inquilinos pueden dar, como por ejemplo los relativos a la duración del alquiler, la posibilidad de que no quieran irse del piso o la exigencia de mantenimiento que pueden hacer algunos inquilinos. Por otro lado, las desventajas son que no te aseguras una renta anual exacta ya que no sabes cuánto va a alquilarse la propiedad, y al estar los inquilinos tan de paso, generalmente van a cuidar menos el inmueble y seguramente tus gastos de mantenimiento sean mayores. Además, también requiere más trabajo que un alquiler tradicional,


Así pues, la siguiente duda que nos surge es: ¿qué es más rentable, el alquiler tradicional o airbnb?


La respuesta es muy compleja porque depende mucho de las características de la propiedad: la localización, si se encuentra en una ciudad grande o pequeña, de interior o de costa, con mucho turismo o poco, etc...


Sin embargo, vamos a hacer un análisis de una propiedad aleatoria situada en Bilbao por ejemplo y vamos a ver qué sería más rentable, hacer un alquiler normal o un airbnb!


Nuestro análisis


Aunque no conozco mucho Bilbao, he seleccionado el area central en el que los precios del alquiler tradicional son bastante elevados. Lo más barato ronda los 800 euros al mes por pisos de 1 habitación y 50m2, los pisos de a partir de 2 habitaciones y en torno a los 60 m2 cuestan más de 900 al mes, y los pisos de 3 habitaciones ya pasan de los 1.100 euros al mes. Increíblemente caro me parece!!



Para hacerlo fácil, vamos a elegir un piso de la media, de 2 habitaciones y 62 m2, que se alquila por 900 euros al mes.


Es importante tener en cuenta cuántos huéspedes caben en el piso, ya que va a influir sobre el precio que podamos pedir ya que cuantas más personas quepan, si pagan cada uno su parte, pueden estar dispuestos a pagar más.


Nuestro piso de dos habitaciones tiene una cama doble y una individual, y tiene un pequeño salón bastante acogedor que es perfecto para incluir un sofá cama y así poder acoger a una persona más.

Ahora que ya conocemos un poco el mercado de alquiler tradicional en la zona seleccionada de Bilbao,

vamos a tratar de estimar la renta que daría el piso seleccionado en Airbnb.





1º. COMPARATIVA

Para ello, voy a comenzar haciendo una búsqueda en Airbnb de los pisos de características similares que podemos encontrarnos. He escogido el fin de semana siguiente a esta semana, es decir los días 23 al 26 de enero para ver qué pisos como el nuestro hay y a cuánto se alquilan un fin de semana normal (de jueves a domingo).


Entre la oferta que encontramos, hay muchos pisos pisos pequeños, la mayoría con 1 habitación únicamente, pero en general reformados y muy monos lo que suele atraer más clientes.


Hemos encontrado uno con unas características similares al nuestro: es un piso que parece antiguo pero no está mal, 2 habitaciones pequeñas con dos camas dobles, 1 baño y un salón pequeño.

Este piso se alquila por 103 por noche, aunque incluye garaje. Viendo el resto de habitaciones/pisos que hay en la zona considero que como mínimo vamos apoder pedir 110 euros por noche, dado que de los precios más bajos que he encontrado en la plataforma por un piso entero en esa zona de Bilbao, y teniendo en cuenta que se están alquilando habitaciones por 90/120 euros.


El siguiente paso sería calcular la renta aproximada que vamos a obtener mensualmente, teniendo en cuenta el porcentaje de ocupación que prevés tener.

Para calcularlo, he usado AirDNA, una herramienta brutal que te da muchísimos datos sobre el mercado de alquileres vacacionales de las ciudades que te interesan, como qué se alquila más, apartamentos enteros, habitaciones o habitaciones compartidas, qué canales se usan y los ratios de ocupación, los precios medios y muchos más!


Hay una versión de pago, pero te deja usar la aplicación unas cuantas veces gratis.

Tras introducir Bilbao, nos han salido los siguientes ratios.

Calculando un ratio de ocupación del 68% y con una renta diaria de 110 euros, obtendríamos una renta mensual de 2.244 mensual.

Está claro que estos números parecen excesivamente positivos y deberíamos hacer una estimación nosotros mismos del ratio de ocupación que va a tener nuestro piso. Pero este cálculo nos puede servir como otro indicador a tener en cuenta.


En un escenario menos optimista, yo calcularía que el apartamento se pueda alquilar 3 de cuatro fines de semana de cada mes, navidad, semana santa y los meses de julio y agosto casi al completo. Esto supone 60 días por los fines de semana, 5 por navidad y 5 por semana santa, y otros 60 por julio y agosto, lo que sumarían 130 días al año que casi seguro estará el apartamento ocupado.


Con estos números estaríamos en torno a un 35% de ocupación, lo que supondría una renta anual de 14.300 € y mensual de 1.191,6 €. Continua estando por encima del arrendamiento tradicional.


2. CALCULADORA DE AIRBNB


La propia plataforma de Airbnb tiene una calculadora que te permite introducir las características de tu propiedad y en base a esos parámetros te hace una estimación de la renta mensual que puedes obtener. Con el ejemplo de idealista que hemos elegido, me han dado los siguientes resultados:


La calculadora nos pide el número de huéspedes que podemos hospedar en el piso, el número de camas y las características de las camas.


En nuestro caso hemos introducido 4 huéspedes, 2 en la cama de matrimonio, 1 en la individual y 1 en el sofá cama.

A continuación, introducimos la localización de la propiedad, que en este caso se situa en la calle Licenciado Poza, de Bilbao.
















Con estos datos Airbnb te calcula la renta mensual, que a nosotros nos ha dado:

Esta renta parece más acotada a nuestro mercado, y supera con creces la renta del alquiler tradicional, sin embargo, no debemos fiarnos únicamente del cálculo de esta herramienta, sino que tenemos que contrastarlo con nuestros propios cálculos que hemos hecho con anterioridad.









CONCLUSIONES


Como hemos comentado al inicio, dependiendo de sus características y localización hay ciertas propiedades que pueden obtener mayores rentabilidades utilizando aplicaciones de alquiler vacacional como Airbnb, frente a un alquiler tradicional.


Sin embargo, Airbnb puede servir no solo para alquilar tus propiedades sino para iniciar tu propio negocio inmobiliario. ¿Cómo? Creo que llegados a este punto es bastante evidente... Un modelo de negocio que ha nacido desde el éxito de Airbnb es el aquiler de propiedades de manera tradicional para subarrendarlas en Airbnb. Como podéis ver, en el supuesto que hemos analizado, podríamos alquilar un piso por 900 euros y subarrendarlo en Airbnb por al menos 1.191,6 euros y un máximo de 2.244 euros.


Esta sí que es otra forma de hacer dinero sin dinero! Bueno que, te atreves a hacerlo?

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