Cómo vivir gratis y empezar a invertir en bienes inmuebles

Cómo vivir gratis y empezar a invertir en bienes inmuebles


El otro día empecé a leerme un libro muy interesante llamado el Inversor Dhando, de Monish Pabrai, un inversor indioa-americano que inició en 1991 una empresa de consultoría tecnológica y la vendió en 2000 por 20 millones de dólares.



El libro comienza hablando sobre los patel, las personas originarias de una pequeña población situada en el sur de Guyarat, India, que empezaron a emigrar a Estados Unidos a principios de la década de los 70, y que actualmente, son propietarios de la mayoría de todos los moteles del país. Esto es extraordinario porque son personas que llegaron a Estados Unidos con escasos recursos económicos y poca formación, y sin embargo, según el libro, son dueños en la actualidad de más de 40.000 millones de dólares en activos hoteleros en Estados Unidos.


El libro continúa hablando sobre un fenómeno muy curioso: en el mundo se puede encontrar patrones sobre el comportamiento de los distintos grupos étnicos cuando migran al extranjero. Dice el libro por ejemplo, que en Chicago los primeros inmigrantes irlandeses se hicieron policías, mientras que la mayoría de empleadas domésticas eran polacas y en Nueva York la mayoría de charcuterías son de coreanos. No quiero detenerme más aquí pero es super interesante.


La cuestión es que los patel llegaron a Estados Unidos con muy poco dinero, se dedicaron a los moteles y crearon un imperio. ¿Cómo lo consiguieron y por qué se metieron en los moteles y no en otros negocios?


Bueno, pues parece ser que, en la década de los 70, como consecuencia del acceso de gran parte de la población a los coches y el aumento de su uso, empezaron a aparecer muchos moteles de carretera. Sin embargo, el embargo del crudo de 1973 (la crisis del petróleo de 1973) y por otras cuestiones ecónomicas, Estados Unidos sufrío una recesión económica bastante intensa.


En este panorama económico, muchas de las personas que estaban llevando los moteles entraron en pérdidas y los que se habían apalancado no pudieron seguir pagando las cuotas y perdieron los moteles frente al banco, al tiempo que llegaban los patel a Estados Unidos.


El ejemplo que nos pone el libro es el siguiente:


El padre de familia patel ve un motel de 20 habitaciones a la venta a un precio muy barato y con posibilidades de financiación bancaria o por el vendedor. Consigue reunir la entrada 5000 dólares del préstamo hipotecario y lo compra por 50.000 euros. Lo primero que hace es despedir a todo el personal para reducir gastos, y se aloja con su familia en una o dos de las habitaciones ahorrándose entonces los gastos de su vivienda y transporte al trabajo. Entre él y su mujer se hacen cargo de todo el trabajo que corresponde al motel: recepcionista, limpieza, administración, etc y los hijos ayudan después del colegio y fines de semana.


Con 18 habitaciones disponibles y a una tarifa diaría de unos 12/13 dólares por habitación y un nivel de ocupación del 50 al 60% obtendrían unos ingresos de unos 50.000 dólares anuales, es decir una la rentabilidad anual antes de los gastos de un 400%!


Los gastos estimados de vida de la familia y del mantenimiento del hotel que se situarían por debajo de 20.000 dólares, debido a la política estricta de ahorro que llevan y a que hacen todo el trabajo ellos.


Como podéis ver, en poco tiempo pueden pagar la deuda financiera y escalar rápidamente a un motel más grande, hasta que, como consecuencia del efecto de bola de nieve estas personas comienzan a adquirir hoteles grandes y se hacen con una gran empresa inmobiliaria.


Ya sé lo que estás pensando, eran otros tiempos... las cifras no son exactas... no estoy dispuesto a vivir así... aquí en España no hay moteles, ect..


La cuestión es: ¿cómo podemos hacer en España como los patel y vivir gratis a la vez de invertir en real estate?


Vale! Pues vamos allá. La primera idea que se me ocurre es el House Hacking, que es el término que se usa en Estados Unidos para hablar sobre una práctica muy extendida en jóvenes universitarios que quieren ahorrarse el alquiler y que tienen algo ahorrado. Básicamente consiste en comprar un piso, y alquilar sus habitaciones mientras vives tú en él. De esa forma si lo haces bien, puedes vivir "gratis" ya que tus compañeros de piso paga tu hipoteca y a la vez estás invirtiendo en real estate ya que cada vez tienes más equity sobre la propiedad.


Vamos a hacer un ejemplo de ánalisis de este tipo de inversión

Tras buscar un poco vamos a analizar la siguiente propiedad: un piso de 85 m2 con 3 habitaciones en plena ciudad universitaria, ideal para compartir con estudiantes y tenerlo casi siempre lleno.


Renta

Vamos a ver por cuánto podríamos alquilar cada habitación y qué renta nos daría mensual y anual! Para ver más o menos los precios de los alquileres de habitaciones y no de pisos, he accedido a la web de idealista, y le he dado al apartado de compartir, en el que aparecen las habitaciones disponibles a alquilar. Haciendo una búsqueda señalando la zona concreta en el mapa me salen los siguientes precios:

Como podéis ver, los precios del alquiler de habitaciones en esa zona de Madrid van desde los 400 a los 680, así que vamos a considerar un término medio de 540 euros por habitación.


Con las dos habitaciones alquiladas tendríamos una renta mensual de 1.080 euros y anual de 12.960€.

Seguro de la vivienda

Haciendo una estimación del 0,03% del valor del inmueble para calcular la cuota anual del seguro de vivienda nos da una cuota de 105.29 euros.


HIPOTECA

La calculamos en la propia página de Idealista, a 35 años, interés variable y cubriendo el 89% del valor del inmueble, debemos adelantar el 11% del valor del inmueble, lo que suponen unos 44.000 euros, y una cuota mensual de 1.029 euros.

IBI

Como ya hemos dicho en anteriores blogs, Madrid tiene un tipo muy bajo de IBI (el 0,510%) y usando un valor catastral estimado de unos 100.000 euros el IBI anual a pagar sería de 510 € anuales.


Gastos de gestión

0


Gastos mantenimiento

10% renta: 1.296 anuales

Tiempo que la propiedad pueda estar vacía

5% renta: 648‬€ anuales


Gastos de notaría y otros

Escritura: 1000€

IVA: sólo se aplica a viviendas nuevas

AJD:sólo se aplica a viviendas nuevas

ITP: 6% del precio (no lo aplicamos porque conseguiremos un 6% de descuento en el precio del inmueble)


CÁLCULOS FINALES

Gasto inicial: (entrada y escritura): 45.000

Renta: 12.960 €

Seguro: - 105,29 €

Hipoteca: - 12.348 €

IBI: - 510 €

Gestión: 0

Mantenimiento: - 1.296

Vacío: - 648‬€

Resultado :-1.947,29anuales

-162,29 € mensuales


CONCLUSIONES


Como podéis ver, si compráramos el piso anterior, y viviéramos en el alquilando dos habitaciones, tendríamos un flujo negativo de 162,29 euros mensuales, lo que de primeras parece que lo haga una muy mala inversión. Sin embargo, si estudiamos esta operación más de cerca podemos ver todas las ventajas que tiene. Con una entrada muy reducida puedes adquirir un piso conun valor de casi 400.000 mil euros, y a la vez vivir en él, casi gratis! Te costaría solamente 162,29 al mes!


Si por otro lado, no te convence tener flujos de caja negativos, siempre se podría ahorrar un poco más y dar algo más de entrada del préstamo hipotecario, de forma que la cuota baje lo suficiente como para cubrir todos los gastos.


¿Qué os ha parecido esta técnica? ¿Conocéis a alguien que lo haya hecho?

Si queréis ver otro ejemplo de análisis de inversión en Madrid clicad aquí.

Mil gracias a todos y no os olvidéis de suscribiros!!



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