Cómo analizar una inversión inmobiliaria y saber si es buena (en busca del cashflow)

Cómo analizar una inversión inmobiliaria y saber si es buena (en busca del cashflow)

Updated: Dec 11, 2019



En este artículo vamos a explicar los principales indicadores que hemos de tener en cuenta a la hora de analizar una inversión inmobiliaria de Buy and Hold esto es, una inversión en la que buscamos sacar una rentabilidad a nuestro dinero consiguiendo un flujo de caja (cashflow).


En términos generales, la forma de obtener un flujo de caja positivo con una inversión inmobiliaria es, por ejemplo, comprar una vivienda y alquilarla, y hacerlo de tal modo que los ingresos del alquiler sean superiores a los gastos inherentes a la propiedad, como hipoteca, gastos de mantenimiento, seguro e impuestos.


A continuación vamos a detallar todos estos factores que hay que tener en cuenta.


DESGLOSE

Hipoteca y el seguro de la vivienda

Son los gastos más cuantiosos y evidentes que vamos a tener a la hora de comprar una vivienda. Generalmente se paga la hipoteca mensualmente y el seguro se puede pagar mensual, trimestral o anualmente.


IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)

En España, todos los propietarios de bienes inmuebles deben pagar el IBI, que es un impuesto local que grava el valor de la titularidad. Ahora bien, ¿cómo lo calculamos para saber cuánto vamos a tener que pagar?


Generalmente, es un dato que suele pedirse antes de comprar cualquier propiedad, pero si quieres calcularlo por tu cuenta esta es la mejor forma de hacerlo: la cuantía a pagar depende del valor que el ayuntamiento toma del inmueble (valor catastral) multiplicado por un porcentaje o coeficiente. El Gobierno central establece unos coeficientes desde el 0,4 hasta el 1,3% sobre el valor catastral, y son los propios ayuntamientos los que deciden, dentro de ese margen, qué coeficiente aplican a su IBI local.


Gastos de gestión del arrendamiento

Este gasto puede ser 0 si vais a administrar vosotros la propiedad, engargaros de buscar arrendatarios, y todo lo que conlleva. Para las primeras inversiones, no está mal para reducir gastos, pero con más de una vivienda suele complicarse la gestión y es recomendable contratar una empresa de gestión de los arrendamientos.


Mantenimiento

Este gasto es bastante impredecible y suele asustar mucho a los inversores. Es recomendable solicitar al propietario, antes de comprar, cuáles han sido los gastos de mantenimiento de los últimos años, para poder hacerse una estimación. Ojo, los gastos de mantenimiento suelen aumentar con el tiempo por el deterioro natural de las cosas. Además, hay otros factores a tener en cuenta como la antigüedad de la propiedad que vas a adquirir, ya que cuanto más vieja sea, más posible es que vayas a tener que hacer reparaciones. La información es poder! Una buena estrategia para reducir el impacto de estos gastos es considerar un 10% de la renta mensual y guardar cada mes esa cantidad, y así poder hacer frente al gasto cuando llegue.


Tiempo que la propiedad pueda estar vacía

Es inevitable que la propiedad esté sin inquilinos de vez en cuando, y como consecuencia no se reciba ninguna renta durante ese periodo. Depende de cada inversor estimar cuánto puede estar su propiedad vacía, pero recomendamos considerar un 5% de la renta mensual y guardar cada mes esa cantidad hasta tener 3 meses de hipoteca y seguro cubiertos.


Gastos de notaría y otros

Ojo, para calcular la inversión también tenemos que tener en cuenta los gastos de la notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad, que variarán dependiendo del precio del inmueble, los impuestos vinculados a la venta (IVA e ITP) y el gasto de tasación de la casa para la obtención de la hipoteca.


Vamos a hacer a continuación un análisis real de un piso de Idealista


Ejemplo de análisis de inversión

Vamos a analizar la siguiente propiedad: un chalet adosado en Ciudad Universitaria en Madrid con garaje incluido. Si bien no es un piso creo que puede ser interesante analizarla.


Renta

Lo primero que vamos a calcular es la renta mensual y anual que nos daría esta propiedad si la tuvieramos alquilada. Para ello, y a grosso modo, vamos a ver en la misma página los precios de arrendamientos similares en la misma zona de madrid, para hacernos una idea de lo que nos daría al mes esta propiedad.
































Viendo las propiedades anteriores, y conociendo la zona de Madrid, desde mi punto de vista el valor de nuestro arrendamiento se corresponde, tanto por su localización exacta, cerca de la parada de metro de Antonio Machado, y muy bien comunicada por carretera, yo pensaría en alquilarla a estudiantes o a una familia de nivel adquisitivo alto. Vamos a analizarlo como si fuera para arrendar a estudiantes, que considero tendría más beneficios.


Valorando que el precio mínimo de una habitación en Madrid en esta zona estaría sobre los 800 euros al mes, y teniendo en cuenta las características de la casa (5 habitaciones y 5 baños y un aseo, garaje para 3 vehículos y 2 trasteros), su localización y sus acabados, yo cobraría unos 1100 por habitación.


1100 euros por 5 habitaciones son: 5.500‬ euros mensuales y 66.000 euros anuales


Seguro de la vivienda

Para saber lo que cuesta el seguro de esta vivienda he accedido a la plataforma de Mapfre que conforme a los datos y carácterísticas del inmueble te calcula el seguro.


En este caso vamos a escoger como nuestro seguro el más barato, 350,65 € anuales.











HIPOTECA

La calculamos en la propia página de Idealista, a 37 años, interés variable y cubriendo el 80% del valor del inmueble (debemos adelantar 260.000 euros). Nos salen las siguientes opciones:



















Ojo, habría que ponerse a calcular bien cual de estas opciones es más rentable. Pero para este supuesto voy a elegir la primera. Que supone un gasto mensual de 3.075 € y anual de


IBI

Madrid tiene un tipo muy bajo de IBI (el 0,510%) y usando un valor catastral estimado de unos 500.000 euros el IBI anual a pagar sería de 2.550 €.


Gastos de gestión

10% renta: 6600 anuales


Gastos mantenimiento

10% renta: 6600 anuales


Tiempo que la propiedad pueda estar vacía

5% renta: 3300€ anuales


Gastos de notaría y otros

Escritura: 2000€

IVA: sólo se aplica a viviendas nuevas

AJD:sólo se aplica a viviendas nuevas

ITP: 6% del precio (no lo aplicamos porque conseguiremos un 6% de descuento en el precio del inmueble)


CÁLCULOS FINALES

Gasto inicial: (entrada y escritura): 262.000


Renta: 66.000 €

Seguro: - 350,65 €

Hipoteca: - 36.900 €

IBI: - 2.550

Gestión: - 6.600

Mantenimiento: - 6.600

Vacío: - 3.300€


Resultado: 9.699,35 € anuales

808,27 € mensuales

ROI: 3,70%


CONCLUSIÓN


Como veis haciendo la operación anterior, podríamos obtener un flujo de caja positivo de unos 800 euros mensuales, con lo que la operación sería satisfactoria por esa parte. Sin embargo, la rentabilidad del dinero invertido no es muy elevada, ya que un 3,70% es bastante bajo, y que se puede obtener fácilmente con otros productos financieros que conllevan menos trabajo y dedicación. Para mejorar la rentabilidad de esta inversión tendríamos que tratar de reducir el precio de adquisición más, reducir gastos, y encontrar la manera de poder aumentar las rentas. Como indicador estimado, se suele considerar una buena oportunidad de inversión si el ROI supera el 12% (bastante difícil en muchos casos).


Qué os parece este análisis de la inversión? Añadiríais algo? Contadme cualquier cosa. Gracias a todos!


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